บทที่ 4 สัญญาซื้อขาย

บทที่ 4 สัญญาซื้อขาย    

4.1 ซื้อขายคืออะไร 

ซื้อขาย คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ขาย” โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ซื้อ” โดยผู้ซื้อได้ใช้ราคาทรัพย์นั้นเป็นเงินให้แก่ผู้ขายเป็นการตอบแทน (ป.พ.พ.มาตรา 453) ตัวอย่าง นาย ก. เจ้าของรถยนต์ ได้โอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ให้แก่นาย ข. โดยนาย ข. ได้ชำระราคารถยนต์ให้แก่นาย ก. เป็นเงิน 50,000 บาท สัญญาดังกล่าวเรียกว่า สัญญาซื้อขาย โดยนาย ก. เรียกว่าผู้ขายและนาย ข. เรียกว่า ผู้ซื้อ

4.2 ทรัพย์สินที่ซื้อขายได้   

1. อสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดิน หรือบ้าน  

2. สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่  

ก. เรือกำปั่นหรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป  

ข. แพ  

ค. สัตว์พาหนะ  

4.3 แบบแห่งสัญญาซื้อขาย

 สัญญาซื้อขายต้องทำตามแบบแล้วแต่ชนิดของทรัพย์ ดังต่อไปนี้คือ

1. อสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดิน หรือบ้าน  

2. สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่  

ก. เรือกำปั่นหรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป  

ข. แพ  

ค. สัตว์พาหนะ

การซื้อขายทรัพย์ทั้งสองชนิดดังกล่าว จะต้องทำตามแบบคือ  

(1) ต้องทำเป็นหนังสือ และ  

(2) จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยที่ดิน ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน บ้านจดทะเบียนที่กรมเจ้าท่า เรือต้องจดทะเบียนที่กรมเจ้าท่า แพและสัตว์พาหนะจดทะเบียนที่อำเภอ  

การซื้อขายทรัพย์ทั้งสองชนิดดังกล่าว ถ้าไม่ทำตามแบบแล้วย่อมตกเป็นโมฆะเสียเปล่า เท่ากับว่าไม่มีการทำสัญญาเลย (ป.พ.พ.มาตรา 456)       

 ตัวอย่าง นาย ก. นำที่ดินไปขายให้แก่ นาย ข. โดยมอบโฉนดที่ดินให้แก่ นาย ข. ไป แต่ไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือ และไม่ได้นำไปจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานที่ดิน เช่นนี้การซื้อขายที่ดินดังกล่าวย่อมตกเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้ตกเป็นของนาย ข. แต่อย่างใด

3. ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีราคาซื้อขายตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไปต้องมีหลักฐานการซื้อขายเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบ หรือวางมัดจำหรือได้ชำระหนี้บางส่วน ถ้าไม่ได้กระทำอย่างใดอย่างหนึ่งในสามอย่างที่กล่าวมาแล้ว กฎหมายห้ามมิให้ฟ้องร้องบังคับคดีต่อศาล (ป.พ.พ.มาตรา 456)

ตัวอย่าง นาย ก. ตกลงขายแหวนเพชรประจำตระกูลราคา 1 ล้านบาท ให้แก่ นาย ข. โดยตกลงกันด้วยปากเปล่า ต่อมา นาย ก. เปลี่ยนใจไม่ยอมขาย นาย ข. ซึ่งอยากได้แหวนเพชรดังกล่าวก็ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับคดีกับนาย ก. ได้ แต่ถ้าการซื้อขายครั้งนี้ได้หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาไว้เป็นหลักฐาน หรือนาย ข. ได้วางมัดจำ หรือนาย ข.ได้ชำระเงินค่าแหวนบางส่วนแล้ว ถ้านาย ก. ผิดสัญญาไม่ยอมขายแหวนเพชรประจำตระกูลแล้ว นาย ข. ย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับนาย ก. ให้ขายแหวนดังกล่าวได้ 

4.4 ประเภทของสัญญาผู้ขาย  

1. ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ  

2. ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายในสภาพที่เรียบร้อย หากมีความชำรุดบกพร่องเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ในการที่จะใช้ประโยชน์ตามสัญญาแล้วผู้ขายต้องรับผิด ยกเว้นในกรณีดังต่อไปนี้ ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ขายคือ  

(1) ผู้ซื้อรู้อยู่แล้วตั้งแต่เวลาซื้อขายว่าทรัพย์สินนั้นมีความชำรุดบกพร่อง

(2) ความชำรุดบกพร่องนั้นผู้ซื้อเห็นประจักษ์แล้ว ยังไม่รับมอบไว้โดยไม่ทักท้วง  

(3) ในกรณีที่เป็นการขายทอดตลาดทรัพย์สิน  

ตัวอย่าง นาย ก. ขายรถยนต์ให้แก่ นาย ข. โดยที่นาย ก. รู้อยู่แล้วว่ารถยนต์นั้นเครื่องหลวมต้องยกเครื่องใหม่ นาย ข. ไม่ทราบถึงความชำรุดดังกล่าวจึงรับซื้อรถยนต์ไว้ เช่นนี้ต่อมานาย ข. ต้องนำรถไปยกเครื่องใหม่เสียเงินค่าซ่อมไป 1 หมื่นบาท นาย ก. ต้องชดใช้เงิน 1 หมื่นบาทนั้นคืนให้แก่นาย ข.

3. ต้องรับผิดชอบเมื่อมีผู้มารอนสิทธิของผู้ซื้อ การรอนสิทธิคือ การที่ผู้ซื้อถูกบุคคลภายนอกซึ่งมีสิทธิดีกว่าในเวลาที่มีการซื้อขาย เรียกร้องทรัพย์คืน ผู้ขายต้องรับผิดชอบ  

ตัวอย่าง นาย ก. ขโมยพระพุทธรูปของนาย ข. แล้วไปขายให้แก่ นาย ค. ในราคา 1 แสนบาท ต่อมานาย ข. สืบทราบว่า นาย ค. เป็นผู้รับซื้อไป จึงได้ฟ้องร้องต่อศาลเรียกเอาพระพุทธรูปคืนจาก นาย ค. นาย ค.เรียกเงิน 1 แสนบาทคืนจากนาย ก. ได้

ยกเว้นในกรณีดังต่อไปนี้ ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ คือ  

(1) ในกรณีที่ไม่มีการฟ้องคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของผู้ซื้อได้สูญเสียไป เพราะความผิดของผู้ซื้อเอง ตัวอย่าง นาย ก. ซื้อนาฬิกาจาก นาย ข. ต่อมา นาย ค. ได้มาแจ้งกับนาย ก. ว่านาฬิกานั้นเป็นของตน นาย ก. หลงเชื่อจึงได้มอบนาฬิกาคืนให้แก่ นาย ค. ไปโดยนาย ก. ไม่ได้สอบถามความนาย ข. ให้ดีเสียก่อน นาย ข. ไม่ต้องรับผิดชอบชดใช้ราคานาฬิกาให้แก่นาย ก.

(2) ในกรณีที่มีการฟ้องคดี และผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาเป็นคู่ความร่วมด้วย และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าถ้าเรียกตกเข้ามาในคดีแล้ว ฝ่ายผู้ซื้อจะต้องชนะคดี  

(3) ถ้าผู้ขายเข้ามาในคดีเป็นคู่ความร่วมกับผู้ซื้อแล้ว แต่ศาลยกคำร้องเพราะความผิดของผู้ซื้อเอง แต่ถ้าศาลได้หมายเรียกผู้ขายเข้ามาเป็นคู่ความร่วมกับผู้ซื้อในคดีแล้ว แต่ผู้ขายไม่ยอมเข้ามาในคดี ผู้ขายต้องรับผิดในการรอนสิทธินั้น  

สิทธิในการยึดหน่วงทรัพย์สินที่ซื้อขายของผู้ขาย  ในกรณีที่เป็นการซื้อขายโดยไม่ได้กำหนดเวลาในการชำระราคา ถือว่าผู้ซื้อต้องชำระราคาทันที ดังนั้น ถ้าผู้ซื้อไม่ยอมชำระราคาแล้วผู้ขายมีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์สินไว้ไม่ต้องส่งมอบให้ผู้ซื้อ 

4.5 การซื้อขายเฉพาะบางอย่าง มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ มาตรา 492 ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้นถ้าไถ่ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาก็ดี หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ก็ดี ท่านให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่ผู้ซื้อเลย มาตรา 493 ในการขายฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืนสัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายในความเสียหายใด ๆ อันเกิดแต่การนั้น

มาตรา 494 ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดั่งจะกล่าวต่อไปนี้
    (1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย
    (2) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย
    มาตรา 495 ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้น ท่านให้ลดลงมาเป็นสิบปีและสามปีตามประเภททรัพย์
    มาตรา 496 ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าสิบปีหรือสามปีไซร้ ท่านว่าหาอาจจะขยายเวลานั้นในภายหลังได้ไม่
    มาตรา 497 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้คือ
    (1) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
    (2) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
    (3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

มาตรา 498 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
    (1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
    (2) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอน ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน
    มาตรา 499 สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก
    มาตรา 500 ค่าฤชาธรรมเนียมการขายฝากซึ่งผู้ซื้อได้ออกไปนั้น ผู้ไถ่ต้องใช้ให้แก่ผู้ซื้อพร้อมกับสินไถ่
    ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่ทรัพย์นั้น ผู้ไถ่พึงออกใช้
    มาตรา 501 ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น ท่านว่าต้องส่งคืนตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลาไถ่ แต่ถ้าหากว่าทรัพย์สินนั้นถูกทำลายหรือทำให้เสื่อมเสียไปเพราะความผิดของผู้ซื้อไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน
    มาตรา 502 ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น ท่านว่าบุคคลผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนไปโดยปลอดจากสิทธิใด ๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาท หรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่
    ถ้าว่าเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝาก อันได้จดทะเบียนเช่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วไซร้ ท่านว่าการเช่านั้นหากมิได้ทำขึ้นเพื่อจะให้เสียหายแก่ผู้ขาย กำหนดเวลาเช่ายังคงมีเหลืออยู่อีกเพียงใด ก็ให้คงเป็นอันสมบูรณ์อยู่เพียงนั้น แต่มิให้เกินกว่าปีหนึ่ง