บทที่ 6 สัญญาเช่าทรัพย์

บทที่ 6 สัญญาเช่าทรัพย์   

6.1 ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ได้ดังนี้
1.เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่มุ่งที่จะโอนสิทธิครอบครอง
2. เป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์แห่งสัญญาเป็นทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์รวมถึงทรัพย์สินทางปัญญา ได้แก่ ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร เครื่องหมายการค้า
3. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มีกำหนดเวลาอันจำกัด เช่น มีการกำหนดเวลาเช่ากันเป็นวัน เป็นสัปดาห์ เป็นเดือน หรือจะกำหนดตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าก็ได้ แต่จะเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดนั้นไม่ได้
4. เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ สัญญาซึ่งคู่สัญญาต่างมีหนี้ที่จะต้องชำระตอบแทนกันโดยต่างเป็นเจ้าหนี้ ลูกหนี้ซึ่งกันและกันโดยผู้เช่ามีหนี้จะต้องชำระ “ค่าเช่า” ให้แก่ผู้เช่า ในขณะเดียวกันผู้ให้เช่าก็มีหนี้ที่จะต้องชำระให้แก่ผู้เช่าได้แก่การให้ผู้เช่า “ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า” และด้วยเหตุที่สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนจึงต้องนำบทบัญญัติตั้งแต่มาตรา 369-372 มาให้บังคับเท่าที่ไม่ขัดกับสภาพ และลักษณะของสัญญาเช่า ดังนั้น ถ้าหากผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่าตามที่ตกลงกันผู้ให้เช่าก็อาจไม่ยอมชำระหนี้ตอบแทน คืออาจไม่ยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้

5. เป็นสัญญาที่ถือเอาคุณสมบัติของผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญ(เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า) ทั้งนี้เพราะด้วยเหตุผลที่สัญญาเป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าเพียงแต่ให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงจำเป็นต้องเลือกว่าผู้เช่าเป็นผู้ที่สมควรมอบทรัพย์ให้ครอบครองใช้ประโยชน์เพียงใด
6. เป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ การเช่าจึงอาจตกลงกันด้วยวาจา หรือลายลักอักษรก็ได้ หรือจะนำเอาสิทธิการเช่าซึ่งเป็นสิทธิเฉพาะตัวมาโอน หรือแบ่งตามกฎหมายครอบครัว หรือมรดก หรืออตามนิติกรรมย่อมทำไม่ได้

ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าซื้อ
1.เป็นสัญญาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์
2.มีวัตถุประสงค์เป็นการโอนกรรมสิทธิ
3.ค่าตอบแทนต้องเป็นเงินเท่านั้น
4.ต้องมีแบบตามสัญญาเช่าซื้อมาตรา572 วรรคสอง
5.กฎหมายกำหนดว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญา
6.ถ้าผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตาย สัญญาก็ไม่เป็นอันระงับไป
6.2 หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าทรัพย์

1

กรณีสังหาริมทรัพย์ ไม่มีแบบ ไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เพียงทำสัญญาด้วยวาจาก็มีผลสมบูรณ์ได้

2

กรณีอสังหาริมทรัพย์  ก.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด และลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ หลักฐานเป็นหนังสือ เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า หรือจดหมายที่ผู้ให้เช่าเขียนถึงกันเพื่อตกลงราคาค่าเช่า หรือจดหมายกล่าวถึงการเช่า เป็นต้น ประเด็นสำคัญอยู่ที่ ข้อความในหนังสือนั้นต้องแสดงให้เห็นว่าได้มีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพยกัน์ก็สามารถใช้ยันแก่กันได้แล้ว หลักฐานเป็นหนังสือไม่จำเป็นจะต้องมีอยู่ในขณะตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะมีขึ้นภายหลังจากการตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วก็ใช้ได้

ข. การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป แต่ทั้งนี้ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า30 ปี และถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานาน กว่านั้นก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี (ม.540) หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า (ม.541) ต้องนำหนังสือสัญญานั้นไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี (ม.538)โดยสถานที่จดทะเบียนการเช่าแบ่งเป็น
(ก) ถ้าเป็นการเช่าบ้านหรือตึกแถวต้องไปจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ที่บ้าน หรือตึกแถวนั้นตั้งอยู่
(ข) ถ้าเช่าที่ดิน(รวมทั้งบ้านด้วยก็ได้) ต้องไปจดทะเบียน ณ ที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด
ตัวอย่าง ของการเช่าโดยไม่จดทะเบียนการเช่า ซึ่งถือว่าเป็นการหลีกเลี่ยง ม.538 จะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี

• ข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าจะไม่บอกเลิกสัญญา(ถือเป็นการเช่าที่มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี) และไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฎ.554/2524
• กำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ฎ.2211/2516
• ทำสัญญาเช่ากันไว้หลายฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าติดต่อกันเกินกว่า 3 ปี ฎ.6451/2538
• ทำสัญญาเช่ากันไว้ฉบับเดียว โดยแบ่งการเช่าเป็น 2 งวด มีกำหนดเวลาติดต่อกันเกิน 3 ปี ฎ.790/2493

6.3 การกำหนดระยะเวลาเช่าทรัพย์

     การเช่าทรัพย์สินจะต้องมีการกำหนดระยะเวลาในการเช่าเสมอ ซึ่งคู่สัญญาอาจตกลงกันได้เป็น 2 ลักษณะคือ อาจกำหนดเป็นชั่วโมง วัน สัปดาห์ เดือน หรือปี ก็ได้ หรือจะกำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่าก็ได้ แต่อย่างไรก็ตาม หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จะกำหนดระยะเวลาการเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้ากำหนดไว้เกินกว่า 30 ปี สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้เสียเปล่าหรือตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ยังคงใช้บังคับได้แต่ให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนด 30 ปีแล้วคู่สัญญาอาจต่อสัญญาเช่ากันต่อไปอีกก็ได้ แต่กำหนดระยะเวลาที่ต่อออกไปจะต้องไม่เกิน 30 ปี ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์

     อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาก็อาจมีได้ เนื่องจากกฎหมายบัญญัติว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจสันนิษฐานได้ คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แสดงเห็นได้ว่าการเช่าที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเอาไว้ ก็มีเวลาสิ้นสุดเช่นกัน โดยถือว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจำกัด ตามมาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์